【委托他人办理房产抵押】土地难题 取消“双轨制”只是第一步


发布时间:2021-01-23 10:06:00 阅读量:190 作者:轩越

应当承认,“取消土地供应双轨制”确实具有某种“减少特权,有利公平”的积极作用委托他人办理房产抵押。毕竟,相比于完全诉诸行政权力的“无偿划拨”,“土地实行有偿使用”的确是一种更为市场化、也更能体现“公平竞争”市场原则的土地资源配置方式。一方面,可以大大压缩行政权力利用“无偿划拨”进行权力寻租、土地腐败的空间;另一方面,对于土地使用者来说,“取消土地供应双轨制”也会为不同市场主体之间带来一种更为平等的市场竞争环境。比如,无论是国有企业,还是民营企业,均须一视同仁地支付土地使用成本。

在这样一种非市场化或者说市场化程度有限的土地市场总体格局下,过分冀望高估“取消土地供应双轨制”的“减少特权用地,有利于公平竞争”价值,显然有些天真。

国土资源部近日透露,全国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面,按照资源市场配置的基本原则,缩小划拨地范围,最终取消土地供应双轨制委托他人办理房产抵押。除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外,其他用地实行有偿使用。专家表示,取消双轨制能减少特权用地,有利于公平竞争(9月18日《京华时报》)。

不过虽然如此,对于“取消土地供应双轨制”的公平价值,笔者以为,仍然不宜过分高估。首先,应当看到,“取消土地供应双轨制”虽然确有利于公平的一面,但与此同时,它同样也具有副作用的一面。比如,可能进一步推高用地成本的副作用,助长和加深政府对“土地财政”依赖的副作用。众所周知,长期以来我国房价之所以居高不下,“土地财政”规模的日趋庞大(2010年全国卖地收入2.7万亿元,增幅超70%)、地方政府对此依赖程度的不断加深,“土地有偿使用”以及相应的“土地招拍挂”正是其基本的制度背景。

更为重要的是,“取消土地供应双轨制”诚然具有市场化的性质,但从理想完善的土地“市场化”角度看,它所体现出的市场化程度、深度,事实上仍是非常有限、浅表的——远不足以根本改变整个土地管理供给领域,总体上仍由“行政权力主导”的非市场化基本格局。比如,土地供应虽然以“有偿”取代“无偿”,但是土地供应的具体数量、时间、空间,仍然完全掌握在政府手中;同时,土地供应的结构以及相应的土地规划,也仍完全由政府作主。而更为关键的一个非市场化事实又是,无论“有偿使用”还是“无偿划拨”,在目前我国的土地市场,政府不仅是土地的公共管理者,也是唯一垄断的土地供应者和所有者。

在这样一种非市场化或者说市场化程度有限的土地市场总体格局下,过分冀望高估“取消土地供应双轨制”的“减少特权用地,有利于公平竞争”价值,显然有些天真。必须充分意识到,囿于“行政权力主导”且权力缺乏有效制约的基本制度环境,即使没有“无偿划拨”,权力寻租的空间和可能性仍是很大的。比如,“土地招拍挂”过程中的各种暗箱操作、事先约定,政府官员利用手中权力通过变更土地用途、规划来获得腐败利益。另一方面,如果政府在土地市场上扮演的多重角色(既是土地监管者,又是土地所有者)之间,总是充满不可避免的内在矛盾冲突,那么,仅仅进行枝节上的修补,都是无法根本实现“减少特权、有利公平”的理想目标的。(张贵峰)

从2014年下半年起,各级政府纷纷出招托市。省级政府有福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及宁夏等省,针对房地产行业发布综合性文件,从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节着手,促进房地产市场发展,刺激购房需求入市。杭州、海口及呼和浩特等省会城市也发布类似综合性文件;更多地区则是从局部入手作出政策调整,其中公积金贷款放松以及财政补贴购房成为最主要的两大地方刺激楼市的手段;而北京、上海作为全国最重要的两大一线核心城市,均在第四季度对普通住房标准作出较大幅度调整,以便刺激楼市。

其提供的数据表明,今年十大城市3月份推盘环比增速仅次于2013年3月份的524%,而且单城市平均新开盘量预计达43个,显著高于2013年3月份的14个和2011年3月份的9个委托他人办理房产抵押。从开盘当日去化率来看,最近一个月一线城市平均70%,二线城市平均58%,而2013年3月份平均水平为74%和60%,去化率基本保持稳定,也好于2011年年底弱势市场时的30%-40%左右水平。而开发商近期态度也变得更加务实,推盘定调以平价走量为主,未来市场上低价入市的“日光盘”和平推楼盘“零成交”的现象将并存,供应受限的一线城市市场热度也将好于二线城市。

从2014年下半年起,各级政府纷纷出招托市。省级政府有福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及宁夏等省,针对房地产行业发布综合性文件,从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节着手,促进房地产市场发展,刺激购房需求入市。杭州、海口及呼和浩特等省会城市也发布类似综合性文件;更多地区则是从局部入手作出政策调整,其中公积金贷款放松以及财政补贴购房成为最主要的两大地方刺激楼市的手段;而北京、上海作为全国最重要的两大一线核心城市,均在第四季度对普通住房标准作出较大幅度调整,以便刺激楼市。

对此,业内人士算了一笔账,以一名70岁老人投保参与型“以房养老”为例,若其房产价值100万元,老人平均预期寿命14.8年,通过计算房产增值,扣除未来的预支付息,考虑平均寿命等因素,老人每月可领养老金5400元,此金额显然高于武汉房租均价。这样,“以房养老”每个月拿到的钱更多,且房屋可继续居住,还能分享房产增值的收益,显然比卖房养老、租房养老更划算。一武汉金融业内资深人士认为,“以房养老险”推行起来或许有难度。金融机构推行“以房养老”也有风险:一是房价评估有政策方面的种种限制,二是住宅70年使用权到期后其自动续期条件不明,三是中国楼市走向难以预测。此外,老人个体差异很大,如某老人房产价值150万元,其从60岁开始抵押,如其几年后身故,养老金没领多少,剩下价值归谁所有可能带来纠纷。

在贷款年限方面,6年至19年房龄的二手房的公积金抵押贷款,最长贷款年限由不超过15年调整为35年与房龄之差。

或许,不动产领域的开疆拓土会是平安集团战略转型的一步大棋。

此前,杭州殡仪馆曾在报纸上刊登了骨灰认领公告,为这些骨灰寻亲,但最终只有2户来认领。昨天,这些无名无主骨灰从杭州殡仪馆“搬家”至龙居寺公墓,在一场虽然没有亲人参加,但肃穆温暖的集体葬礼中,安葬于公墓的公益“爱心苑”。

2011年,平安寿险获得了PE与不动产双牌照。此后,平安投资不动产的动作明显增多。平安涉足了养老地产,在浙江桐乡、云南西双版纳、浙江乌镇开发养老项目,并采用“租赁+出售”的操作模式;平安还在成都空港和龙泉布局了工业物流地产。同时,平安与品牌开发商频繁互动,包括招商、华润、首开、金地、朗诗、世茂等房企均与平安有合作项目,产品类型涵盖住宅、商业等。今年4月,平安更是直接收购了碧桂园9.9%的股份,当起了二股东。此外,平安的地产版图还扩张到了海外,在英国伦敦、美国波士顿等地购置商业不动产。另外,平安还打造了一个互联网+房地产+金融的跨界平台——平安好房网,进入激烈的互联网行业。

也许正如李嘉诚所说的出于对股东利益的负责,其实近几年来他一直在谋划调整业务比重向海外拓展。作为李嘉诚家族战略重心转移的重要特征,转战欧洲市场似乎已是大方向。数据显示,从2010年至今,李嘉诚家族约半数的公司资产已转移至欧洲。其间李嘉诚总共在海外完成11笔收购,涉及1868亿港元,包括基建投资1517亿港元和352亿港元的电讯并购,其中欧洲地区占比高达96.75%,这也被媒体总结为“脱亚入欧”。目前来看,李嘉诚的投资逻辑是从香港移师欧洲,以英国为原点,以公用事业为主线,能源与电讯并驾齐驱。之前有英国媒体甚至撰文称,李嘉诚几乎要买下“整个英国”,而且主要投资的是英国的基础公用产业。

土地 双轨制 用地

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网友评论:

来自沙河的网友说:评论时间:2021-01-23

时光越老,人心越淡。曾经说好了生死与共的人,到最后老死不相往来。岁月是贼,总是不经意地偷去许多,美好的容颜,真实的情感,幸福的生活。也许我们无法做到视若无睹,但也不必干戈相向。毕竟谁都拥有过花好月圆的时光,那时候,就要做好有一天被洗劫一空的准备。回复


来自嘉峪关的网友说:评论时间:2021-01-23

就是你我,一南一北。你说是我甘愿离南,我只说是你不肯随我北来。回复


来自盖州的网友说:评论时间:2021-01-23

带一卷书,走十里路,选一个清净地,看天,听鸟,倦了时,和身在草绵绵处寻梦去。回复


来自茂名的网友说:评论时间:2021-01-23

其实真正对你好的人,你一辈子,也不会遇到几个。回复


来自楚雄的网友说:评论时间:2021-01-23

每个人都有每个人的命运,有的人可以一条路一直走到底,有的人却注定要曲曲折折,但要相信我们都将成功。回复


来自涟源的网友说:评论时间:2021-01-22

以朋友的名义爱着一个人,连吃醋的资格都没有,有多喜欢,就有多心酸。回复


来自怀化的网友说:评论时间:2021-01-22

我人生中最幸运的两件事情,一件是时间终于将我对你的爱消磨耗尽,另一件是很久很久以前遇见你。回复


来自资阳的网友说:评论时间:2021-01-22

择其所爱,爱其所择,前四个字是前半生,后四个字,便是余下的岁月了。回复


来自镇江的网友说:评论时间:2021-01-21

你要明白,你爱的不是那段时光,不是那个念念不忘的人,不是那段经历,你爱的只是当年那个羽翼未丰但依然执迷不悔的自己。回复


来自公主岭的网友说:评论时间:2021-01-21

别在意别人对你的诋毁。诋毁,本来就是仰望。回复


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