【海盐盈都房产】地王“被收回” 开发商囤地获利时代终结了吗?


发布时间:2020-10-02 02:03:26 阅读量:10599 作者:祺祾

土地交易存漏洞 亡羊补牢为时未晚海盐盈都房产

2009年的房地产市场,“地王”是最热门的关键词之一,随着房地产市场的迅速回暖直至火爆,全国各地经历了一波又一波的抢地狂潮。今年年初,“地王”再度成为了房地产行业各方讨论的焦点,只不过这次在“地王”后面多了几个字——被回收。据媒体报道,北京大龙地产公司以50.5亿元天价拍下的2009年北京“地王”被收回,其所缴的2亿元竞买保证金被没收。从创造“地王”到“被收回”,北京地王仅仅用了两个月时间就实现“华丽”转身。北京地王被收回,在2010年初的房地产市场,其实并不是个案。据报道,几乎在同一时间,由招商地产和香港九龙仓集团在南京以24.1亿拿下的南京第二“地王”近日也被收回,两家公司共投的2.3亿元竞买保证金被没收。

一线城市陆续出现的回收“地王”的现象,是政府对土地市场动真格了,还是仅仅是杀鸡儆猴?又或者是开发商在对后市做出预判后的主动放弃呢?

“被收回”背景

北京地王 “蛇吞象”碰上新政

根据相关规定,大龙地产应在30日内缴纳20%的地价款,即约10亿元,而地价款的80%不得迟于180天内交清,即今年5月20日前。本该5月底受罚的大龙公司却早早脱身,让人不得不疑惑,该公司是割肉逃跑还是有其他内情。

据《21世纪经济报道》说,大龙地产敢于拿2亿元赌50.5亿元的地王,也是有原因的。按照此前北京市的规定,土地出让收入扣除开发成本后,市八区按照市财政和区财政“五五分成”,其他区县的土地出让金,则直接返还到区里。

而大龙地产控股股东是顺义大龙城乡建设总公司,其公司资料显示它是隶属于顺义区政府的全民所有制企业。因此,顺义区政府和大龙地产之间,有机会左手倒右手——大龙地产将地拍下后,未必一定要真金白银付出50.5亿元。然而,就在大龙地产拿下顺义后沙峪地块1个月后,2009年12月17日,财政部、国土部等五部联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,要求地方将土地出让收入全额缴入地方国库,支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排。这样,迫使大龙地产必须先有50.5亿元过账,如此一来,仅有30亿元家当的大龙地产瞬间捉襟见肘,所以在限定首付的日期还有好几个月的情况下,便不得不主动放弃。

南京地王 开发商对楼市未来不乐观

据搜狐焦点网南京站报道,在南京仙林地块被回收后,招商地产董秘孙宁在接受媒体采访时表示,公司已经在2008年年报中公布了计提这块土地的损失。在招商地产2008年年报“财务报表附注——其他应收款续”一项中,公司已经明文表示,瑞嘉投资实业有限公司(被收回地块的开放商)由于未按约定期限缴纳竞得土地的首期款,公司对已支付1.08亿元保证金作了全额计提的减值准备。

孙宁认为该地块是在2007年底中标的,当时市场环境已经不好,开发该土地可以用“得不偿失”来形容,放弃对公司的影响并不大。由于是合作竞标,该地产对于招商地产来说不过投资12亿,目前招商地产保证金方面损失为1.08亿元,对公司来说影响很小。而九龙仓公司也发出了声明,该公司称,早在2008年,合作公司双方已经决定终止有关项目的投资计划,集团于2008财年对有关项目的已缴付金额作出全数拨备。

从两家地王被收回的背景中,我们不难发现,其实两块地其实都是开发商主动放弃的。北京“地王”原本想通过土地政策的漏洞一口吃个大胖子,但最终却因为土地出让金的收支方式发生改变而上演“蛇吞象”的闹剧;南京地王则是开发商嫌两年前的地拿贵了,早就做好了被收回的准备。

原因分析

从公布的相关文件中可以看出,近期收回两个地块,都仅仅是缴纳了土地出让金,连地款首付都没有交,特别是南京仙林地块,香港九龙仓集团与招商地产在2007年就将地拿下,但过了两年后,开发商只是在土地拍卖前交了这些钱,土地拿到手后什么也没做,首付款没交,土地合同也没签,这块地白白在他们手上闲置了两年,这才被国土部门收回海盐盈都房产。而北京顺义区的50亿天价“地王”,却让总资产仅30亿元的大龙地产公司成功拍下。在国土部要求地方将土地出让收入全额缴入地方国库,支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排后,这一交易立马流产。

深圳尊地地产咨询有限公司营销总监曾瑜表示,这一方面反映的是我国的土地出让制度中存在漏洞,对于拿地企业的资格认定没有具体的规范;同时也是土地交易政策执行不力的体现。古语说“亡羊补牢,为时未晚”,从国家近期的一系列政策来看,无论是对土地交易的监管,还是对开发商拿地条件的限制方面,都像是要动真格的了。这对于土地交易市场规范及整个房地产行业的后续发展,都是十分有利的。

事件影响

拿地条件收紧 加速房地产市场洗牌

去年11月,国家国土资源部要求各地要严格土地出让制度,还规定了出让金的首付比例要达到总价款的50%。12月,财政部、国土部等五部联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,要求地方将土地出让收入全额缴入地方国库,支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排。同时,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清,不得分期缴纳。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。

对此,有业内人士表示,新的土地政策一方面会挤出开发商手中的部分资金,进而促进开发商加快楼盘销售,回笼资金,增加普通商品房供给。而另一方面,这样一来,对开发企业的资金要求会更高,其拿地成本也将随之增加。从而加速房地产市场洗牌,淘汰一些中小型房企。

警示开发商拿地热情 市场观望或更浓

此次“地王回收事件”,不仅引起媒界的关注,也引起了业内人士的高度关注。深圳尊地地产咨询有限公司营销总监曾瑜就表示,此次“收地事件”可能会对2010年的楼市产生较大的影响。一方面对开发商的拿地“热情”会有所警示,土地市场“地王”现象可能会有所减少;另一方面,老百姓的置业信心可能也会略受影响。

曾瑜表示,地王回收事件,一方面会促使部分开发商加快开发速度,同时要着手准备2010年的价格方案,因为面对政府日益收紧的政策和清理土地市场的决心,大家都想跑货,只不过看看谁先跑而已。另外,老百姓也会觉得国家真的在做事了,观望心态会更加强烈一点。供应增加、价格调整、需求观望,对于遏制房价,促进房地产市场健康平稳发展,加快市场的调整节奏是非常有利的。

专家支招

开发商囤地战略需改变海盐盈都房产

王詠雪(云南财经大学经济发展研究中心研究员)

长久以来,土地储备一直是市场用以衡量地产股价值的重要标杆,众多地产公司以拿“地王”为荣,并试图通过地王推动自身土地储备增值,这一手法在过去几年由于政策监控不严,地方政府对于囤地行为处罚不力,使不少地产公司获益不少。但在去年年底国家开始严控地产开发贷款,严厉处罚囤地行为之后,这种事实违规的做法给地产公司带来的是极大的隐性风险,特别是一些土地储备虽多,但缺乏开发资金的地产商,将会面临大量土地储备被收回的可能,一旦这种情况出现,地产公司的业绩将会受到严重的影响。

近期地王回收的事件都是发生在一线城市,原因就在于一线城市的房地产市场是泡沫最集中的地区,有敲山震虎的作用。同时,也表明了政府对于规范土地市场的决心。像北京大龙地产公司这样的想依靠政府关系拿地获益的企业,今后在此方面的道路会越来越窄。另外,虽然目前像昆明这样的二三线城市在土地交易中溢价现象并不突出,但开发商也应该在拿地的时候认清自身实力,更加谨慎,用市场的眼光去判断,而不要心存侥幸。

面对日渐收紧的土地政策,以及陆续有地王被收回的现象,开发商应该调整企业的中长期发展战略,改变在旧有政策下囤地获利的运作方式。一方面,开发商需要增加自有及自筹资金的储备,因为新政对开发商的自有资金持有量的要求会更高,一些依靠施工单位垫款或是过于依靠银行信贷的开发商将会被淘汰;另一方面,也要提升企业的研发及技术水平,以及对于市场的调研和判断的水准,因为今后的项目开发需要更加专业化的市场预判和项目运作能力,如果企业不自我提升,出现拿地拿“贵”了的得不偿失的现象恐怕难以避免。

相关链接

被回收的地块

2005年7月 上海两家公司以5.45亿元高价取得的“地王”——新街口铁管巷地块,因不按合同约定足额缴纳土地出让金,被南京国土局收回,并没收8150万元土地出让保证金。

2008年7月 南京华光地产的两江宁地块被收回,原因是未能及时交纳土地出让金,定金损失在5000万元以上。

2008年8月 中莱投资有限公司以44.75亿元(广州地王)拿下广州科学城一块47.2万平方米的土地被回收,其竞买保证金8000万元被没收,并被禁止继续参与该地块竞拍。

2008年11月 南京新城创置房地产有限公司主动要求退回一幅总价2.36亿的江宁地块,为此付出损失定金3540万的代价。

2010年1月 香港九龙仓集团与招商地产在南京以24.1亿(南京第二高地价)如愿拿下的G82号地块被收回,约2.3亿元保证金被没收。

2010年1月 北京大龙地产以50.5亿元(北京地王)拍得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地被收回,并没收2亿元保证金。

北京 市场 开发商

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网友评论:

来自图们的网友说:评论时间:2020-10-02

月光你能否将我的梦魂带去,放在离她三五尺的玉兰花枝上。回复


来自新乡的网友说:评论时间:2020-10-02

我独自的,独自的沈思这世界古怪:是谁吹弄著那不调谐的人道的音籁?回复


来自万源的网友说:评论时间:2020-10-02

真正的坚韧,应该是哭的时候要彻底,笑的时候要开怀,说的时候要淋漓尽致,做的时候不要犹豫。回复


来自衡阳的网友说:评论时间:2020-10-02

如果不能打破心的禁锢,即使给你整个天空,你也找不到自由的感觉。回复


来自南昌的网友说:评论时间:2020-10-02

对你我还是放不下,现实真的好残忍,哭了,谁还会心疼?累了,谁让我依靠?我从不相信距离会冲淡思念,不管是时间上的,还是空间上的,我就这么痴痴地守候着这份美丽,不想让任何人明白,也不期望任何人理解。想你,是永远不变的心情,牵挂是如此的甜蜜……回复


来自芜湖的网友说:评论时间:2020-10-01

每到一个陌生的城市,我的习惯是随便走走,好奇心驱使我去探寻这里的热闹的街巷和冷僻的角落。在这途中,难免暂时地迷路,但心中一定要有把握,自信能记起回住处的路线,否则便会感觉不踏实。我想,人生也是如此。回复


来自安顺的网友说:评论时间:2020-10-01

缘分是在转角后的再次遇见,是两个人的美丽邂逅。牵手是前世的约定,是两个人的誓言。共度一生是所有人的憧憬,却是两个人对平凡一生的考验。回复


来自泰兴的网友说:评论时间:2020-10-01

没办法体面地喜欢一个人,因为在乎本身就极不体面。密切关注一个人的言行,稍有接触就紧张得可笑。这份不雅是爱情里最好的东西之一,它装不出来,也掩盖不了。无论多成熟的人,深爱时都会回归成孩子。回复


来自晋州的网友说:评论时间:2020-09-30

爱情是以微笑开始,以吻生长,以泪结束。你出生的时候,你哭着,周围的人笑着﹔在生命的尽头,你笑着,而周围的人在哭着。你出生的时候,你哭着,周围的人笑着﹔在生命的尽头,你笑着,而周围的人在哭着。回复


来自益阳的网友说:评论时间:2020-09-30

我独自的,独自的沈思这世界古怪:是谁吹弄著那不调谐的人道的音籁?回复


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