【房产税含土地价值怎么计算】分析称多因素影响房价走势 地价下跌影响有限


发布时间:2020-08-15 01:54:15 阅读量:12639 作者:铭晨

但是,也有人质疑这一“刚性需求说”,认为所谓的刚性需求并不正确房产税含土地价值怎么计算。首先是因为现在房价走势不明朗,购房族由于买涨不买跌的心理作用,观望情绪较浓,使得刚性需求延缓实现。其次,也是最关键的一点,那就是房价高得超出了普通居民的购买能力,一年工资只能买4平米房子的说法也是事实,那么刚性需求因为支付能力问题而化解。

国土资源部近日公布的《2009年第一季度全国主要城市地价状况分析报告》(以下简称《报告》),似乎给房地产市场看跌人士的观点提供了新的论据。

在这份报告中,全国城市地价总水平同比环比双降,分别下降了1.53%和2.25%,是8年以来首次出现这种局面。

地价的下跌,的确能够降低企业土地取得费用进而降低总成本,从而为房价下行提供空间房产税含土地价值怎么计算。但未来房价下降与否,并不单单是地价这一因素就能决定的,还要看需求、开发商利润需求、地方政府政策以及投机活动的情况如何变动。在这一系列复杂因素相互作用和博弈的过程之中,房价虽然成本有所下降,但价格走势仍不明朗。

地价下跌影响有限

一谈到地价的下跌,很多人自然就会想到房价大幅下跌的时刻是不是要来了,因为地价是房地产成本中的重要一部分,成本下降了,房价自然就有了下跌的空间。

其实,实际情况并没有这么简单。

首先,我们来测算一下地价成本的下跌对房价的影响程度到底怎样。

以全国35个重点城市为例,这些城市近些年地价平均占房价的30%左右的水平。根据2009年一季度全国地价同比2.25%的这一降幅,考虑两者30%的这一比例,房价在地价影响下,同比也仅只有0.68%的降幅。

即使这一降幅果真能实现,也不能认为房价就真的下跌了,还要看这一态势是否具有延续性,而这一延续性主要是由地价能否持续下跌来决定。但鉴于中国土地所有制的特殊性,土地价格的波动会引起方方面面的调整,这一特点,使得市场很难准确判断地价的未来走势怎样。

根据《报告》中对地价变化趋势的预测,认为由于宏观经济受到了金融危机的影响,劳动就业、土地财政、外贸等都出现了不同程度的困难,造成房地产市场也疲软,进而使得土地市场受其影响,需求低迷,地价水平呈回落趋势,并预测2009年上半年宏观经济和土地价格都将下行。

若这一预测准确,也不能保证房价有较大的跌幅,关键还要看地价的跌幅怎样,以及房地产行业的发展态势怎样。而且,房价和地价的关系并不是100%的因果关系。

一起涨但不会一起跌

通过对2001年至2008年综合地价增长率和平均房价增长率的相关性分析,结果发现,两者的相关性为0.62。

0.62的相关性,表明两者之间的确存在着一定的关联,但并非100%的跟随关系或者因果关系。具体来说,包括两个方面的内容,首先是房价和地价具有相对比较紧密的关联性,其次,除地价外,还有不少因素在左右房价的走势。

就房价和地价的关系而言,具有“可以一起涨但不会一起跌”的特征。

作为产品和生产要素,房子和地价属于互补品的关系,房子依赖土地而建造,土地依赖房子而升值。既然是互补品,它们之间就会存在着互为因果的关系,具体体现在,房价的上涨带动地价的上涨,地价的上涨又驱动房价的上行,这一点从连年攀升的房价和地价可以看出。

有意思的是,房价和地价互为因果关系只是在房价的上涨通道成立,而在下跌通道也不一定应验。

具体体现在,房价下跌了,地价是否下跌并不确定,后者要由土地的供给方政府决定,而地价下跌了,房价是否会应声而跌也不确定,这要由房地产开发商来决定。

单就地价下跌并不一定会引致房价下跌来看,主要是因为房地产是一个利润空间相对比较大的行业,其价格的走势,更依赖于需求而非成本。

我们知道,房价的构成,主要包括土地取得成本、建筑安装工程成本、管理费用、销售税费、开发利润等构成。地价只是其中的一个影响因素,其他因素,尤其是开发利润的影响更为强大。对于房地产开发商来看,追逐利益的最大化是永恒的目标,地价下跌的确能够相应减少成本,但是并不代表房地产开发商会自觉自愿地随之降价,除非需求不振,市场不乐观,这才是逼迫开放商降价的最有力武器。

多种因素影响房价走势

具体来看,除了地价之外,对房价起到比较重要影响的因素,还有需求和开发商对利润的追逐目标。未来,不管是政策主导因素的作用,还是真的如国土资源部所说的土地需求萎靡不振,地价的下跌态势可能还会延续一段时间,但是,房价的走势在诸多因素的影响下,仍很难看清楚。

首先,就需求来看,房地产研究机构REICO曾发表报告称,中国1962年至1980年的婴儿潮,将使得未来15年中国的住房需求都维持在较为旺盛的水平房产税含土地价值怎么计算。

其中,25岁至35岁之间的人口约有1.2亿,这些人群处于婚龄期,对住房的需求属于刚性需求,弹性较小,他们将成为未来几年住房消费的主力。

近期市场的“小阳春”和“伪阳春”说法并存,使得需求的不确定性加剧。

就开发商对利润的追逐程度来看,经济增速下滑,使得房地产企业的光景大不如前,开放商会适当调整利润预期,但是在前期,房地产企业净利润率普遍在10%以上,其中中高档房地产的利润率一般在30%~40%,远远高于其他行业的平均利润率水平。习惯了高利润的开发商们,很难一下子大幅度降低对利润的攫取水平。而各大地产巨头自相矛盾的言论,使得市场也很难猜测出他们的利益诉求到底怎样。

因此,需求的震荡,加上开发商让利与否及让利空间几何都难以确定,使得未来的房价走势仍不明朗,而以地价推测出房价也变得尤为艰难。(分析员 李静)

由于买卖交易很少,多数房产经纪都调低了自己的收入目标。“春节过后,看到市场不错,当时我们许多同事都预估今年年收入能达到20万元,甚至也打算挣够首付买套房。现在很多人一个月只有两千多,就够交房租的。今年的新目标基本打了个五折,挣10万元就不错了。”尽管二手买卖几乎零成交,不过租赁业务持续走旺,成为许多房产中介的救生圈。

地价 房价 报告

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网友评论:

来自晋州的网友说:评论时间:2020-08-15

人世间的一切不平凡,最后都要回归平凡,都要用平凡生活来衡量其价值。伟大、精彩、成功都不算什么,只有把平凡生活真正过好,人生才是圆满。回复


来自亳州的网友说:评论时间:2020-08-15

生命中曾经有过的所有灿烂,终究都需要用寂寞来偿还。回复


来自滁州的网友说:评论时间:2020-08-15

人生最可悲的就是;失去了东西才懂得难以忘怀留恋。回复


来自商洛的网友说:评论时间:2020-08-15

尘世间,多少繁华落尽,多少悲喜不明,生命在短暂的燃烧中,显得那么苍白无力,也许,当一切都看透,一切都淡若后,才能真正领悟生活的真谛,这一生不为名利,不求奢侈,只要红尘有你,便已足矣!回复


来自汉川的网友说:评论时间:2020-08-15

我还在原地等你,你却已经忘记曾来过这里。回复


来自漯河的网友说:评论时间:2020-08-14

不要沉默,不想说的过错。回复


来自新乐的网友说:评论时间:2020-08-14

每个人就像是一个纸杯,知识涵养像杯里的水。别人不会看到你杯子里的水,别人看到的只是溢出的那一点点。当你内涵溢出的时候,自然会被发现。回复


来自衡阳的网友说:评论时间:2020-08-14

随着年龄的增长,我们并不是失去了一些朋友,而是我们懂得了谁才是真正的朋友。回复


来自宿迁的网友说:评论时间:2020-08-13

所以重要的在于养成和保持一个活泼无碍的心灵境地,利用天赋的身与心的能力,自觉地尽量发展生活的可能性。回复


来自黄骅的网友说:评论时间:2020-08-13

对过去耿耿于怀的人,一般都抓不住未来,而一直“忐忑明天”的人,通常也会错过现在的美好。所以,活在当下吧,和你所热爱的一切,在一起。回复


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