【房产评估公司私闯民宅】海口土地证暂停"分证到户" 延迟后的责任谁承担?


发布时间:2020-07-12 19:56:46 阅读量:57201 作者:琪哲

“对有地下空间的商品房,确实暂停了土地证分割房产评估公司私闯民宅。”2月7日,市国土资源局琼山分局局长黄晓斌说。据他介绍,半年以前,他们就接到市国土资源局审批办通知,要求对该项业务暂不受理,究竟何时恢复还要等通知。

如果你新买的商品房手续齐全,但无法办理土地证,先不要太着急:我市正着手研究关于地下空间土地使用的具体办法,为此,从去年6月份开始,市国土主管部门对含有地下空间的商品房土地证暂停“分证到户”,待具体办法出台后再恢复。

被退回的分证申请

备齐了土地证“分证到户”的材料,去国土部门办理手续时却被退档。这是海南锦浩实业有限公司去年9月份碰到的一桩事。

该公司是龙昆南路“金岛天下”楼盘的开发商。该楼盘有110户业主、4户商铺和1层地下车库。2010年,公司已经为楼盘所在整宗土地办理了土地使用权证(大证),房子卖完后,开始为业主办理土地使用权分割证(小证)。去年9月10日,公司办公室职员吕生智拿着相关材料,到市国土资源局琼山分局办理手续。次日,材料被退档,理由是:“该宗档案涉及地下空间使用权登记问题,根据市国土局2013年第17期会议纪要内容,退档处理。”

对于这样的结果与解释,吕生智和同事们有些不解房产评估公司私闯民宅。根据公司和业主签订的房屋买卖合同,土地证办理时限将至,而且近期很多业主前来询问办证事宜,他们也很犯难,担心延迟办证会被业主追究违约责任。可是除了把国土部门的回复告知业主以外,目前他们也没啥其他办法。

海南锦浩实业有限公司的经历并非个例,去年下半年以来,在全市范围内,不少房地产开发商都遇到了同样情况,有多宗土地证分割申请被退回。

孕育中的土地新政

所谓“涉及地下空间使用权登记问题”具体是怎么回事?为什么涉及这个问题就暂停“分证到户”?

市国土资源局审批办主任贾成治说,原来海口的地下空间利用不多、形式较少,在这种情况下,我市的土地使用,一直以来实行的都是“二维面积”的概念。也就是说,土地使用权的出让和分摊,只针对土地平面,包括对土地用途、建筑密度等进行限制。地下空间,则不参与土地使用权的出让和分摊,只要符合规划报建,土地使用就不受限制。

随着社会经济的发展,我市地下空间的使用开始多样化,就商品房来说,主要是地下车库的建设。据贾成治介绍,原来海口的停车位不紧张,小区地下车库建设不多,而且多属于公共设施,在法律上没有个人产权。伴随机动车增多而带来的停车位紧张问题,很多开发商把地下车库作为商品出售给业主,并赋予业主个人产权,这就使得地下空间的使用性质发生了变化。

面对这些新情况,新问题随之出现:地下空间是否参与土地使用权的分摊?地下空间使用权面积如何分摊?对于这些问题,内地一些发达城市,如深圳,土地使用权出让和分摊已采取了“三维面积”的做法,即对地面多大、地下多深、地上多高都作出了规定,而我市目前还没有具体明确的标准。此事已经引起市国土局的关注,去年6月该局开始研究解决办法。在具体办法出台之前,为防止地下空间使用问题出现混乱和矛盾,便对有地下空间的商品房暂停办理分摊土地使用权登记业务(即土地证“大证分户”),没有地下空间的商品房则不受影响。

“等到具体办法出台了,这项业务就恢复办理。”贾成治说。

延迟后的责任承担

土地证“大证分户”是开发商对业主的一项法律义务。海口房地产市场目前普遍使用的合同范本,是由住建、工商两部门监制的《海口市商品房买卖合同》,其中第15条对开发商为业主办理土地证的义务作出了明确规定。

随着地上停车资源的日趋紧张,海口新建的商品房小区普遍建有地下车库。“分证到户”业务暂停后,一个问题随之出现:如果按照合同约定,土地证办理出现延迟,业主能否追究开发商的违约责任?

中国政法大学法学硕士、海南国岛律师事务所律师曹开旺表示,根据我国《民法通则》、《合同法》等有关法律法规,合同签订后,如果不是由于合同当事人的过错,而是发生了合同当事人“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”,以致不能履行或不能如期履行合同,则属于“不可抗力”,责任方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同房产评估公司私闯民宅。“不可抗力”具体包括三种情形:自然灾害、政府行为和社会异常事件。

具体到土地证“大证分户”一事,曹开旺说,虽然商品房买卖合同对办证时限有明确约定,但是如果开发商没有过错,而是由于政府职能部门暂停办理“分证到户”业务,导致土地证延迟办理,则属于遇到了“政府行为”这种不可抗力,开发商可以推迟履行合同,待政府“分证到户”业务恢复后再继续履约。

贾成治表示,“分证到户”业务暂停以后,不少房地产开发商担心出现法律纠纷,便前去市国土局审批办咨询。对此他建议,开发商给业主做好沟通解释工作,防止纠纷出现,同时希望通过本报为开发商和广大业主释疑。

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网友评论:

来自衢州的网友说:评论时间:2020-07-12

那个你以为毫不在乎你的人,在聊天窗口写满了想对你说的话,那个果断拉你进黑名单的人,在另一个地方悄悄地关注着你的喜怒哀乐,这些你都不知道,或许,只是假装不知道。回复


来自商丘的网友说:评论时间:2020-07-12

最痛苦的莫过于徘徊在放与不放之间的那一段。真正决心放弃了,反而,会有一种释然的感觉。回复


来自大庆的网友说:评论时间:2020-07-12

改变,不需要你自己说,别人会看得到。回复


来自崇州的网友说:评论时间:2020-07-12

记住一句话:不要跟眼界不一样的人争辩。回复


来自锦州的网友说:评论时间:2020-07-12

一直都很想你,不管做什么都会想到你,折腾过身体,费过劲,喝过酒,试过一切,但还是很想你。回复


来自兴义的网友说:评论时间:2020-07-11

温柔要有,但不是妥协,我们要在安静中,不慌不忙的坚强。回复


来自德阳的网友说:评论时间:2020-07-11

曾经发生的事都不可能忘记,只是暂时想不起而已。回复


来自龙泉的网友说:评论时间:2020-07-11

许多人所谓的成熟,不过是被习俗磨去了棱角,变得世故而实际了。那不是成熟,而是精神的早衰和个性的消亡。真正的成熟,应当是独特个性的形成,真实自我的发现,精神上的结果和丰收。回复


来自大石桥的网友说:评论时间:2020-07-10

尘世间,多少繁华落尽,多少悲喜不明,生命在短暂的燃烧中,显得那么苍白无力,也许,当一切都看透,一切都淡若后,才能真正领悟生活的真谛,这一生不为名利,不求奢侈,只要红尘有你,便已足矣!回复


来自六盘水的网友说:评论时间:2020-07-10

请珍惜你身边默默爱你的人。或许,有一天当他真的离开了。你会发现,离不开彼此的,是你,不是他。回复


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